南宫28官网,南宫28官方网站,南宫28APP下载共将出让3宗宅地，总起价44.8亿元，分别位于滨江区长河、余杭区闲林及钱塘区东部湾新城三个板块。

　　值得注意的是，3月自然资源部联合国家林草局正式发布了《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（简称38号文），引发市场高度关注。通知明确提出：

　　一是建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积；

　　二是新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

　　对新增土地用于房地产开发的严格限制，影响深远，短期或将大幅影响土地供应。

　　尤其对于杭州，在近年来的市场下行中，具有市场需求的区块，成熟的存量地块基本已出让背景下，除了商改住，部分是需新农转用收储再供应的增量土地，这部分被限制了。

　　土地供应短期缩减，将有利于前期新房存量消化，此预期下能否引发房企抢地潮呢？

　　这块地位于滨江区长河板块，周边集聚如网易、阿里、华为等高新技术企业，具有极强的高端产业客群基础。

　　与此同时，区域周边已供地空窗达5年，无存量可售。最近出让的为东南侧2021年底成交的绿城华润·晓月映翠项目地块，彼时新房限价5.15万元/㎡。

　　结合目前房企以周边二手房定价的投资逻辑，周边主要可对标的次新房晓月映翠、保利天汇普遍在5万左右，大户型可达6万。

　　考虑到滨江目前主要项目为滨江中心（10万+）、浦沿区块（4万），与本项目均有显著的价格差异，仅西兴地铁口锦川源府处于相同价位段且体量较小（共164套），结合滨江此前一直维持较低供地量，未来销售端预期较好。

　　结合更优产品打造，按照6万元/㎡的售价预期，以10%的预期利润率水平，楼面价在36400元/㎡，对应溢价率30%左右。

　　地块位于闲林板块东北翼，北邻未来科技城，距地铁12号线米，区位较优、交通便捷。

　　板块内近期出让中，最可比的为在售溪径恒庐项目地块，为2024年底出让，容积率仅1.01，以4F叠排、3F联排打造，其中叠排均价在3.3万元/㎡（含装修），联排均价5.3万元/㎡（毛坯），整盘均价在4万元/㎡以上。自去年7月底首开以来已去化170余套，整盘已去化近半。

　　本地块容积率1.05、35%建筑密度、24米限高要求下，依然可打造联排、叠排低密组合产品。当前要求不低于4F，联排产品价格预期与上述项目对比有所影响。整体均价仍可看至4万/㎡。

　　竞品方面，区域内还包括早期项目东海闲湖城新推出联排产品近200套（均价4万），上游板块未来科技城待上市的绿城低密，形成不同价格段的分流。

　　以地价角度来看，仅12840元/㎡起始楼面价，与4万元/㎡的整体售价预期，具有显著的盈利空间。

　　与溪径恒庐对比来看，本次大区位及交通条件更优，但实现溪径恒庐售价及去化速度，仍需以极强的产品力作为支撑。

　　综合以上，好地研究院认为，较低的起价和近未来科技城的区位下，预计将吸引低密偏好房企参与，但对于后续销售的考虑，出价会偏谨慎。

　　对比2024年底的市场热度，维持溪径恒庐（16100元/㎡）地价水平，有一定难度。对应溢价率或低于25%。

　　地块位于钱塘东部湾新城三大核心启动区块之一的钱塘汇，也是目前周边成熟度最高的区域。可享金沙湖成熟配套，北侧已出让地块计划打造大型银泰商业，区域内也基本明确为优质养正教育资源。

　　周边此前新房限价2.75万元/㎡（月琉璃）快速清盘，目前周边在售的潮映杭园，稍好楼栋高层可达2.8万元/㎡，整体去化速度也较快，3月成交近90套。存量主要以洋房及叠排为主，预计价格进一步提升。

　　本次地块为商住属性，其中商业建面1.12万方，需整体持有（可整体转让），楼面价3300元/㎡，结合项目要求，或以多个小独栋业态，具有较高价值，但资金沉淀。

　　地块更优区位下住宅部分或较在售项目仍有上涨预期，但整体涨幅空间有限且起始楼面价已处于房企可接受的地价水平；商业部分需前期资金沉淀，但具有较高价值。

　　地块总体素质是较优的，若对商业有较好的操盘能力，或存在低溢价竞争预期。返回搜狐，查看更多